央企卖项目、厦门国贸退圈,三道红线还勒死了谁

本文来自微信公众号“地产大爆炸”

今天是12月1日,也意味着2020年的余额快要到期了。

而对于很多房企而言,今年年底最为关心的可能并不是业绩冲刺,而是三道红线的考核。

“三道红线的提出,影响力不亚于2002年土地招拍挂制度的出台,行业的游戏规则都将改变。”

对于三道红线的威力,万科郁亮看的很透彻,而很多央企国企执行的却很坚决。

比如厦门国贸日前就宣布将主动退出房地产行业,三道红线下彻底不玩了。

当然,厦门国贸还属于极端个例,更多的央企国企都是怎么做的呢?

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在11月上半个月,括招商局集团、华侨城集团、中信集团、中航工业、中信集团、中化集团等大型央企名单都出现在了北京产权交易所的公开信息里。

他们出现的原因只有一个,涉及房地产行业产权转让项目。

这其中有三个“意想不到”。

第一个意想不到就是,转让项目之多,意想不到。

今年前10个月在这个交易所挂牌的项目数量分别为:2月2个,3月2个,5月3个,7月1个,9月3个,10月7个。

但是11月仅半个月就有18个,数量就已经相当于今年前10个月的总和。

第二个意想不到,这些挂盘公司多是我们平常觉得不差钱的国企。

包括招商局集团、华侨城集团、中化集团、光大集团、中航工业、中信集团、中国电建、新兴际华集团等8家,其中更有华侨城、中化集团等更是国企中的红二代——央企。

另外,一些省级国资背景投资企业卖的更凶,比如云南城投公开30亿元挂牌出售11家标的资产。

包括,如苍南银泰置业有限公司70%的股权、杭州海威房地产开发有限公司70%的股权、平阳银泰置业有限公司70%的股权、杭州云泰购物中心有限公司70%的股权。

请注意,这些售卖的都是控股权,不是收益权。也就是说,卖完以后这些地方开发公司就换“姓”了。

第三个意想不到,转让价格之低,超出想象。

与动辄几千万甚至几十亿的转让底价相比,11月转让项目中有的底价不足50万元,甚至仅要1万元。

11月9日挂牌转让的河北际华润泽物业服务有限责任公司 51%股权,转让底价仅为1万元。

在中国平均房价都达到1万的情况下,这种挂牌价就意味着白送。

他们如此的敢卖,问题是你敢买吗?

2

涉及房地产行业产权转让项目的众多央企中,一向以稳健经营著称的华侨城卖的最狠。

据不完全统计,仅下半年,就已至少挂了15个项目公司要卖。

不单单是不太好卖的太原项目、重庆项目等项目要卖。

就连市场一直不弱的无锡项目、东莞项目、西安项目、成都项目也都要卖。

什么让这家央企如此疯狂的卖卖卖?

事情还得从今年的疫情开说起。

都知道华侨城属于文旅开发见长的开发商,然而今年上半年的疫情,让文旅行业已经不能说是寒冬,而是彻底的颗粒无收。

今年上半年疫情最严重的阶段,无论是大小梅沙的东部华侨城还是深圳湾旁边的世界之窗,那段时间说这些区域是无人区,也毫不夸张。

所以,从2020年整个华侨城的财务状况,变化之大,令人咋舌。

2019年年报数据显示,华侨城A处于绿色的最高级别,即:剔除预收款后的资产负债率低于70%、净负债率低于100%、现金短债比大于1。

按照新的三道红线标准,均处于绝对的安全指数之下。

但情况在今年上半年发生了大变化。

根据华侨城2020年上半年的财报数据,华侨城剔除预收账款的资产负债率为71.52%,净负债率为111.24%,现金短债比为1.06。

比照“三道红线”的要求,华侨城触及两条红线,这意味着华侨城的有息负债规模年增速不得超过5%。

从华侨城的拿地,也可以看出这种端倪。

公开信息显示,2020上半年,华侨城新获取14个项目,对应建筑面积642万平米,主要集中在襄阳、郑州、武汉、肇庆、中山、江门等二、三线城市。

下半年,华侨城拿地频率降低,只在南京、成都、上海等一线,或者强二线城市拿地。

毕竟,三道红线之下,地主家的余粮也不多了。

3

华侨城三道红线踩了两个,慌得一比。

对于三道红线全部中招的企业,估计更是要出大招。

比如绿地。

根据公布财报统计,三道红线中最不容易达标的“一年中到期短债”最多的国企就应该算是绿地控股。

所以,绿地在年底也开启了卖卖卖的双十一模式。

不久前,绿地的一份商办项目推荐书显示,绿地集团有意整体出售上海和江苏两地共14个项目27个物业,挂牌价231亿,交易方式为整栋销售。

其中不乏诸如青浦绿地中心、绿地国创大厦、苏州绿地中心等具备市中心区位优势的成熟商圈物业等。

当然绿地控股的工作人员表示,推荐书是为参加双十一线上活动而做的资料汇总,并非集团层面所为,也不是变卖资产的概念。

然而,谁都知道,对于开发商来说出售没有交房大楼是正常的销售行为,然而整栋出售马上就要交房甚至已经开始收租的大楼意味着什么?

留着奶牛项目不香吗?

难道非得把奶牛杀了,当肉牛卖吗?

对于连踩三道红线的绿地,并且短期债务最高的国企而言,这是一个必须回答的送命题。

前几年,通过和地方政府共同打造地标项目(超高层)、以地标项目为条件底价勾地,以普通住宅来盈利,一向专注于“做政府想做的事”的绿地,深谙此道。

这种看似完美的商业闭环,却套牢了世界500强绿地。

一方面,基建、多元产业的回报周期太长,不仅投入大,毛利更是跟地产不值一提。

另一方面,绿地好不容易低价拿的地,做出的产品却难有溢价,只能低价卖掉。

于是,尽管绿地报表上有千亿资产,但却很难转变成现金流;

根据财报,绿地账面还有现金872亿,但仅仅是暴雷停工的西南事业部,就拖欠了南充、宜宾等地方政府几十亿的土地款。

而且很多,已经答应众多地方政府的超高层绿地中心,也要胎死腹中。

4

最后,讲一个故事。

两个男人正在穿过丛林,突然,一只老虎出现在远处,向他们冲来。

其中的一个人从包里拿出一双运动鞋,开始穿上。另一个人惊奇地看着他说,“你以为穿上这个就可以跑得过老虎吗?”

他的朋友边跑边说:“我不用跑得过它,我只要跑得比你快就行了。”

三道红线之下,剩下的日子中,中国的房企将上演更多“我只要比你跑的快就行”的游戏。

对于2020年,承诺不重要,面子更不重要,重要的是活下去。

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